思源顾问：2009年9月全国土地市场供需两旺

　　一、政策解读与分析

　　近期楼市日渐火爆，2009年上半年土地市场成交量不断增长，但没有及时有效的形成商品房供应，9月市场出现价涨量滞的情况；国家为保持经济稳定健康的增长，政府不断加大对土地市场的监管力度，抑制开发商囤地现象，来缓解目前商品房市场供不应求的矛盾，平抑房价。

　　本月国家级地方出台了土地调剂、土地批后监管、等政策通知，提高土地利用率、加强建设用地批后监管；通过土地信息透明化，规范市场，各项举措对拉动内需、推动宏观经济复苏起到积极作用，保持房地产市场稳定。

　　财政部关注货币资金流向，防范信贷资金进入股市和房地产市场

　　财政部8月3日发布《我国上市公司2008年执行企业会计准则情况分析报告》，建议加快产业结构调整，重视发展虚拟经济，通过市场配置社会资源，发挥虚拟经济对实体经济发展的促进作用。报告表示，实施适度宽松的货币政策，应当关注货币资金投向，防范信贷资金进入股市和房地产市场，助长泡沫和引发通货膨胀。

　　二、土地市场动态

　　（1）知名房企持续扩张，重点布局一二线城市

　　本月全国标杆性房企频繁出手，将多宗地块收入囊中。万科、中海、保利、绿城、中铁等分别北京、上海、南京、杭州购入多宗土地。国土资源部已多次下发清查闲置土地的相关通知，缘何各大房企拿地热情依然丝毫未减？根本原因是近期各地住宅市场热销，开发商对未来房价形成较高的预期，争相购买土地，特别是豪宅市场火爆，更加刺激了房地产上对中心城区地块或者依托稀缺资源地块的追逐。

　　（2）房企高预期，地王频出

　　各地不断诞生的“新地王”的楼面地价，已经接近甚至超过了周边的商品房价，“面粉贵过面包”再现。中海地产以70.06亿元的价格拍下上海普陀区长风6B、7C两幅地块，溢价129%，楼板价高达22409.3元/平方米，绿城以总价高出长风地块2.39亿元的天价拿地，开发商们不断刷新了今年以来国内土地交易市场的纪录。

　　三、全国土地市场研究

　　重点城市成交分析

　　从各城市土地市场表现来看，环渤海、长三角、中西部地区中北京、上海、重庆、成都等城市继续保持了旺盛的供应状况；土地市场持续向好，呈现供需两旺的局面，北京、上海、深圳等重点一线城市土地仍旧开发商争夺重点对象；此外重庆、成都、西安、杭州、苏州等是中国第二轮城市化进程主力承载城市、内部有国家重大投资项目拉动发展等因素，使得开发商对市场预期较高，成为土地市场的主战场。

　　四、北京土地市场研究

　　1.成交价格与成交量分析

　　9月，北京市各类建设用地共成交186.4万平米，规划建筑面积351.4万平米，环比增长分别为32.5%、43.5%；楼面地价4095元/平米，环比增长71.7%，同比增长1330%。

　　2.各类建设用地成交量分析

　　9月土地市场共成交31宗，建设用地面积186.4万平米，规划建筑面积351.4万平米。居住及含居住性质建设用地成交8宗，建设用地面积103.8万平米，占总成交量的55.7%，规划建筑面积194.7万平米；商业金融3宗，建设用地面积9.5万平米，占地面积占总成交量的5%，规划建筑面积60.1万平米。

　　3.各类建设用地成交价格分析

　　9月，居住用地成交楼面地价5544元/平米，溢价率112.9%；溢价率环比上月增加了62.4%，住宅用地市场竞争愈见激烈。

　　4.成交居住用地汇总

　　本月根据北京市土地储备中心交易记录显示，共有8幅居住类用地成交。其中，房山区长阳镇与通州区宋庄、台湖的居住项目用地受到万科、保利、城建等众多知名开发商争夺，最终长阳镇3宗地分别被中粮万科、城建收入囊中。中国建筑以8.52亿元购得宋庄静水园居住用地。国家重点“两站一街”（轻轨L2线亦庄站和垡渠站、次渠站沿线商业街）工程启动，通州次渠光机电基地居住用地价格飙升，最终成交溢价192.9%，被北京润兴伟业房地产开发有限公司与北京重厦房地产开发有限公司联合体取得，成为本月最高溢价地块。