北京房地产开发商苦撑冬天 降价已成业界共识

    牛军(化名)说自己是个坚定的看空派，他对北京房地产市场未来的走势表示悲观。关于开发商是否还会继续降价这一问题，他反问“能降为什么不降?”

　　作为某中型公司的资本运营总监，眼下牛军最发愁的事情不是如何融资，而是公司旗下新盘的销售问题。

　　“已经跟代理公司签订合同了，代理公司承诺我们不低于每平米15000元的价格销售。”牛军说。

　　但牛军个人认为，定价偏高。他非常担心，如果销售不好，到时再降价，过程会非常痛苦。“都是买涨不买跌的，你看现在卖得好的楼盘，哪个不是一次将价格调整到位的，卖得不好的楼盘，越是降价越是没人买。”

　　北京房价不降反升

　　据北京市房地产交易管理网的数据统计，2009年1月，北京共成交商品住宅7200套，环比下降近五成。

　　除去经济适用房、限价房等保障性住房，实际的期房商品住房成交套数为4719套;而2008年的12月，总共成交新房13581套，除去保障性住房，实际的商品住房成交套数为6963套。

　　1月商品住宅成交环比下降47%，除去保障性住房的期房商品住房成交量则环比下降了32.2%。

　　春节后又有一些楼盘开始加大降价幅度。据不完全统计，这样的楼盘有20个左右。

　　其中，折扣力度较大的珠江帝景节后推出48套左右准现房，均价为17000—18000元/平米。历史资料显示，该项目销售价格最高达25000元/平米，节前价格在20000元/平米左右，目前新推出的特价房价格再次下调，最高降幅达到32%。此外，星河城2月底左右将推出玺萌城市间，预计均价11000元/平米，此前售价约17000元/平米，降幅达35%左右。

　　尽管如此，牛军认为依然没有降到消费者“可支付”的价格。最新出炉的2008年的全年统计或许会印证这一点，而这种趋势在2009年依然未发生扭转性的改变。

　　2008年全年北京房地产市场交易量大幅下降，房价却不降反升。2月4日，北京市统计局、国家统计局北京调查总队联合发布《2008年北京市房地产市场运行情况》(简称《运行情况》)。报告显示，四环路以内住宅期房均价为15581元/平方米，四至五环路均价为16282元/平方米，五至六环路均价为8696元/平方米，六环路以外均价为8116元/平方米。全年新建住宅价格同比增长11.9%，房价虽有所松动，但总体仍在高位运行。

　　“降价趋势必然是从六环路向里蔓延的，五环以外的楼盘降价压力很大。”北京虎杰投资公司首席分析员张寅对本报记者说。

　　安信证券的研究报告中选取了一些有代表性的楼盘。安信证券指出，位于五六环之间的富力桃园、公园2008以及顺义的万科四季花城、通州的金地格林小镇2008年均经历了30%左右的跌幅。

　　降价已成共识

　　也有一些楼盘逆市涨价。位于北京二三环间的世界城二期2007年11月15日开盘，均价36000元/平米，进入2008年后，世界城并未降价，价格反而小幅上升至37000/平米。

　　少数前期销售情况较好的楼盘正酝酿小幅涨价。2008年北京市销售冠军保利(北京)房地产开发有限公司相关负责人回应本报记者称，保利百合花园即将推出的部分产品，由于处在社区最好的位置，可能就会比此前推出的同类户型产品价格略高。

　　一些开盘价定价较低的楼盘，如悦溪公寓正酝酿小幅涨价。“悦溪定价比周边楼盘低了20%-30%，像悦溪、远洋山水这样一次性价格调整到位的楼盘，能够促进销售。”京西某楼盘销售总监高翔宇对本报记者说。

　　涨价的开发商被张寅视为大多数中的“异类”，因为降价几乎已成共识。

　　为了确保成交量，高翔宇所在项目也在酝酿降价策略。他认为，不久后北京将出现集中降价的局面，大多数楼盘的降幅将在20%-30%左右。“如果不降价，一些开发商会死掉，一些开发商的现金流只能支撑到五月份。”

　　牛军也认为，应该快速出货。“现在苦撑着的开发商真的很难受。

　　银行贷款利息所产生的财务成本，还有管理成本都是随着时间而递增的，如果不快点把手中的货处理掉，接踵而至的将是现金流危机。”牛军说。而唯有降价，才能促进销售。在他看来，房价要至少跌到2006年底的水平，大多数购房者才能接受，市场才会真的回暖。

　　《运行情况》中显示，2008年，北京销售商品住宅面积约1031万平方米，同比下降40.40%。截至年底，住宅空置面积达523万平方米，比上年末增长26.90%。

　　春节前，北京曾出台新的救市措施，但张寅和一些业内人士均认为新政效果有限，更多将刺激二手房市场的回暖。

　　“针对现在的情况，开发商需要通过降价促销是不言而喻的。今天不降不代表明天不降，只看降价幅度的大小。”张寅说。