万科内部判断：房价见底在2012年

    1月5日，万科2008年的成绩出炉，虽然离调整后的计划还差一点，不过好于市场的预期。万科虽稳坐第一把交椅，但还是感觉压力很大。

　　市场证明，万科对于楼市的预测向来很准，对于何时见底，众说纷纭，而万科把原来预测2009年见底的时间延长至2012年。

　　高层年终奖不保

　　1月5日晚间，万科公布2008年最后一个月的销售业绩。12月份万科实现销售面积66.1万平方米，销售金额53.4亿元。受年底购房高峰以及宏观政策的影响，12月增 长明显，环比分别增加57.0%和49.6%。

　　至此，万科2008年累计实现销售面积557万平方米，销售金额478.7亿元，分别比2007年减少9.2%和8.6%。

　　尽管业绩有所缩减，但万科依然是行业的领跑者，并且与队友们的距离拉得更大了，目前，万科市场份额由2008年年初的2%增长到了2.6%左右。即便如此，万科还是感到压力很大。

　　平安证券房地产分析师刘细辉对记者说，这一结果与万科全年计划基本相符，12月的销售情况甚至要好于预期，回笼一部分资金后，万科的现金流也比以前更稳健。在财务上万科不断缩减开支，尽量减少成本。

　　据记者了解，占员工工资大头的2008年年终奖也将从上至下缩减，即高层没有，中层一半，低层照单全发。万科管理层主动降薪，这一举措倒是颇得民心。

　　以往万科总会在年底对来年销售目标做出计划，但今非昔比，如今万科显得很保守。

　　万科内部一高层对记者表示，这次经济危机从局部到全球，从金融到宏观，范围在不断扩大，俗称百年一遇，市场已很难准确预测，只有做好最坏的打算和准备。“万科没有对2009年做出销售目标预测，只能跟着市场走，不会给自己设定一个套，没有必要也没有意义。”

　　万科东莞一营销经理告诉记者，现在他们压力很大，2009年市场很艰难，万科东莞2009年新增项目并未缩减，和2008年一样均是5个。“毕竟市场容量有限，2009年又会有很多新开的项目，竞争异常激烈。”

　　2009年以降价换资金回笼

　　记者从万科内部员工了解到，万科原来预测房价见底时间在2009年底，但是现在调整为2012年。显然，万科对市场已做了最坏的预测和准备。

　　“从一般的经济周期来看，需要五年时间走出低谷，但日本以及其他国家的房地产泡沫经验都不能拿来做比照，因为城市化进程和经济水平不同。”房地产专家吴其轮说。

　　刘细辉认为，目前的房价依然徘徊在高位，在经济危机来临的情况下，收入与房价相比，实际的房价不低，就深圳来说，关内房价普遍在一万以上，楼市下行的空间还很大。

　　2009年的市场走向很难企稳，而房价走势主要还是看收入，政策能在短期内给市场带来回暖，楼市走势可能就同股市一样，在小幅反弹后继续下行。“但直线下行很难，多半是缓慢向下走。”刘细辉表示。

　　对于2009年，万科认为下好三步棋，应该足够应付市场最坏的情况。首先是从资金财务上确保公司安全;其次是在调整周期中抓住扩大市场份额的机会;三是尽可能提升专业能力。

　　要保证资金安全，除了缩减日常支出，少占用资金去拿地，最重要的就是通过降价来带动销售回笼资金。“具体降价幅度会达到多少，会根据市场来定。”万科东莞一销售经理说。

　　市场证明，王石在2007年底提出的拐点论是对的，率先降价，也让万科继续稳坐行业老大交椅。不能不承认，万科对市场的把握很准，因此万科的一言一行，一举一动，都会令外界格外敏感。

　　“宁可过于悲观，也不要盲目乐观。”万科高层对记者说。

　　在拐点论提出一年后，王石又发表“买房不必等三四年后”的言论，表示拐点是针对买不起房的人而言，有能力的人想买房现在可以入市。业内人士分析认为，除了企业管理本身需要他做出最准确的判断外，王石还是个讲政治的人，为了扩大内需，国家希望通过政策和开发商降价联合带动房地产市场回暖，王石当然会见机行事。