陈淮：楼市新政不是维系高楼价

　　2008年，全球经济正面临着前所未有的危机，中国作为全球经济体的重要组成部分，承担着巨大压力，近日，地方政府陆续开始出台各项“救市”政策，10月22日,财政部、国家税务总局宣布,决定对个人住房交易环节的税收政策作出调整,降低住房交易税费。那么，房地产新政意义何在？中国楼市存在“救市”问题吗？11月1日，本报作为合作媒体参与的中央电视台经济频道直播的特别节目《直击华尔街风暴》，邀请建设部政策研究中心主任、中国城乡建设经济研究所所长陈淮，就中国房地产新政谈了他的观点。

　　政策松动意在激活自住需求

　　就中国房地产出现的“救市”论，陈淮认为，中国房地产市场看不出任何政策有救市的含义，房地产新政就是让老百姓更便宜地买房，这是政策的主旨。中央政府和地方政府政策归纳起来，一是加大对廉租房这种保障性用房的政府投资力度，通过加大政府投入，带动国民经济的投资力度加大，投资规模上升。二是政府出台的政策意在支持那些迫切需要改善住房的中低收入群体优先改善住房。住房需求中有四个层次：脱困型、改善型、享受型、奢侈型。前两个层次是基本需求，所有政策都是支持前两个基本需求的，没有一条政策是放松对奢侈性住房需求的约束，没有一条政策是鼓励投资性、投机性的需求，也没有一条政策减免了房地产商、开发商的金融责任、风险责任，所以救楼市说法有失偏颇。
　　房地产新政最准确的含义就是宏观调控，宏观调控就是负责总量平衡关系的一个政策。供不应求的时候，有可能引发通货膨胀，我们要采取一定的措施抑制需求。供大于求的时候，我们要提升一下有效需求，使国民经济的总供给和总需求尽量达到一个平衡。

　　美国金融政策推倒了危机骨牌

　　就美国次贷危机而言，陈淮认为，美国经济走出9·11事件的阴影之后强劲增长。为了抑制高增长下可能出现的通胀，美联储从2004年7月到2006年6月连续17次升息，这就把次级债的借款人，也就是低信用群体逼到了断供失房的绝路上，不是借款人推倒了危机的第一张多米诺骨牌，而是金融政策推倒了危机的第一张牌，因为贷款人在头三年到五年里，绝大部分在还利息，美联储两年中把基准利率从1%提到5.25%，成倍地提高，使贷款人无法承受，最大还款能力都小于要还的利息，意味着贷款人无论怎么还款，欠银行的钱只会越来越多，贷款人只好把房子交回去。由于违约率上升，次级债这种金融资产在债市上的价格暴跌，引起了这场危机。次级债危机就是由不断提高的利率引起的。
　　另外是美国的“两房”危机。美国“两房”持有美国房地产按揭贷款资产将近50%，这两家公司不是直接给消费者贷款，而是专门从银行收购银行贷给消费者的按揭贷款的债权，“两房”从债市上发债，拿到钱再收购银行的信用资产。现在，房利美和房地美玩的金融游戏是1∶25的金融杠杆，如果房地产价格下跌，贷款人还不上钱，“两房”持有的次级债的价格就往下走，“两房”持有的资产价格就往下跌，跌破自有资金的比例，“两房”资产立刻就会资不抵债，危机显现，而现实中美国的楼市价格下跌了16.6%。

　　宏观政策重在防患于未然

　　有观点认为，由于金融危机的影响，未来几年，中国的房价有可能会下跌10％，有的地方会下跌30％。陈淮认为，金融危机中，美国和中国所遇到的风险是不一样的。美国的问题是欠别人的钱太多，中国的问题是别人欠我们的钱太多，我们持有大量美国国债、“两房”债券以及出口企业的应收账款。这是两种风险。
　　我们的风险是，购房人将来所面临的浮动利率风险、税收变化风险、房价变动风险，自己由于经济紧缩带来的职业不稳定的风险以及种种意外变故等风险，而现在我们就是要通过各种各样的政策稳定市场信心，分散投资风险。
　　有观点认为，我们现在出台的税收、利息政策降低幅度太小，对房贷的影响不是很大，陈淮认为，这些政策的确对总房贷的影响不是很大，但是这些政策的重要性在防患于未然。统计显示，到2008年8月，住房个人按揭贷款总额3.4万亿元，而四年之前的2003年末，这个指标只有3300亿元，也就是说，有90%的按揭贷款是过去四年里贷出去的，理论上讲，头三到五年是还贷高风险期，这个时候如果利息稍微往上调，或者借款人的收入稍微往下走，马上就会有人还贷困难，真正的断供临界点恰恰是在这里。
　　现在虽然税收和利息降幅不是很大，但是整个购房群体的安全性大大提高了，原来很多人站在岸边上，风浪一大就会被卷进去，税率和利息的减免政策，不仅仅是节省贷款人几个钱的问题，等于加宽了贷款人的安全防护堤，大大提高了整个住房个人按揭贷款的安全性。