“后奥运”北京楼市调整格局渐明

“奥运概念”的光环褪去后，北京房地产市场的未来走向又一次成为关注的焦点。分析人士指出，今年以来，北京楼市降到“冰点”的销售量丝毫没有回暖的起色，预计“金九银十”传统销售旺季将难以再现；而低迷的需求和“奥运”利好的出尽，已经使北京房价在近期继续上涨缺乏有力支撑。目前北京楼市的“滞涨”局面并不能持久，调整的趋势日渐明朗。

　　需求供给双双萎缩

　　21世纪不动产分析师孟奇指出，北京房地产市场的调整首先体现在需求与供给双双萎缩，买卖双方同时陷入浓厚的观望氛围中。

　　位于东四环外朝阳北路上某住宅项目的售楼人员向记者透露，“连续5个月，售楼处12个销售员里有7个还没有业绩。”记者调查发现，东四环附近的格林莱雅、合生橄榄季、润枫水尚、华业玫瑰郡等楼盘销售情况均不理想。 4、5个月来没有卖出一套房的售楼人员不在少数。

　　北京市统计局公布的数据显示，代表需求的成交量在今年出现大幅萎缩。1-7月，北京市商品房销售面积为552.9万平方米，比上年同期下降46.8%。其中，期房销售面积为383.3万平方米，现房销售169.6万平方米，分别下降51.3%和32.7%。

　　住宅销售面积降幅继续扩大。1-7月，北京住宅销售面积408.4万平方米，在上年同期下降28.4%的基础上继续下降51.5%。7月，销售面积59.1万平方米，同比降幅达60.6%；销售套数仅4194套，为近两年来最低。

　　与需求萎缩相对应，北京房地产市场的供给指标也呈下滑趋势。1-7月，北京市房地产开发投资增速明显回落，7月当月开发投资和新开工面积均出现下降。

　　亚豪机构副总经理高珊认为，由于对市场前景无法做出准确判断，开发商不得不选择观望，纷纷放缓了开盘节奏。她预计，传统的“金九银十”风光难现。

　　亚豪机构的监测数据表明，9月和10月，北京将有79个新房项目开盘入市，比去年同期下降48.7%。业内专家指出，在目前“冷市”背景下，四季度房地产成交量反弹的可能性不大。

　　房价下行压力增大

　　目前，除了原来送车、送物业费等外，北京很多新盘项目都频频推出“特价房”，最低的折扣已经破了7折。据记者调查，目前，北京楼市推出特价房或直接降价的新盘项目已达30余个，价格降幅在2000元/平方米至8000元/平方米之间，规模化亮相的态势明显。

　　虽然目前北京市新房的均价表面上并没有明显下跌。但多数楼盘或多或少都在实施打折，因此，实际交易均价环比已经出现下滑。

　　专家分析，市场低迷，地产商资金链日益趋紧，地产商通过特价房来拉动销售也是无奈之举，毕竟，产品滞销对任何企业而言都是“头疼”的事情。现在，能多“走”几套房，缓解资金压力已经是绝大多数开发商的当务之急。

　　受信贷紧缩和销售低迷的影响，今年以来，大多数房地产公司资金链持续绷紧。55份房地产上市公司的半年报显示，行业整体经营性现金流不容乐观。市场人士指出，这将对房价产生下行压力。

　　据Wind资讯的数据统计，上半年，55家房地产公司经营活动产生的现金流量净额合计为-255.2亿元，同比下降477.24%。55家公司中，41家经营性现金流为负，42家经营性现金流同比下降。

　　市场人士指出，交投两旺是推升价格的基础。通常而言，如果成交量持续低迷6个月以上，行业内就很可能出现明显的价格调整，只有价格理性回归，才能释放真实需求。另一方面，在货币从紧、经济减速、景气回落的情况下，资产价格下行可能性大增。