北京楼市房价调整趋势渐明

今年以来，北京楼市降到“冰点”的销售量丝毫没有回暖的起色，而房价环比回调也已是公开的秘密。虽然目前北京商品房整体销售均价依然处于“高位盘整”，且北京市发改委也出面否认“北京房价已下降10%到15%”。不过通常而言，如果成交量持续低迷6个月以上，行业内就很可能出现明显的价格调整，只有价格理性回归，才能释放真实需求，维护行业的稳定与发展。

　　接受采访的业内专家认为，在紧缩的货币环境中，资产价格下行是大势所趋；“奥运”利好的出尽，也让北京房价在短期内继续上涨缺乏有力支撑。目前北京楼市的“滞涨”局面并不能持久，房价调整的趋势已日趋明朗。

　　特价房“规模亮相”

　　在北京一家基金公司工作了两年的小杨告诉记者，由于想在今年年底或明年年初买房，因此他最近看了不少五环内的楼盘。他发现，除了原来送车、送物业费等外，很多项目都频频推出“特价房”，最低的折扣已经破了7折，但他认为还有下跌空间，因此并不急于出手。

　　7月中旬，位于东四环边上的精装项目“合生橄榄季”，将原来每平方米19000元的定价，直接下调6000元；并打出“最后19席超低拍卖房”的广告标语。

　　随后，位于朝阳区百子湾的金都杭城推出了10余套特价房，销售价格从原来的17500元/平方米降到15000元/平方米左右。与此同时，位于霄云路的德波菲特公寓也推出了数套特价房，销售价格比该区域的均价低了近5000元/平方米。

　　在内城区，不少开发商也纷纷开始打特价房的牌，以期打开销售局面。位于崇文门商圈附近的国瑞城、富贵园两大综合楼盘，联手举办“夏日超值大礼包”促销活动，推出了最低折扣7折以下的限量特价房等优惠措施，这也是京城首家最低折扣突破7折的在售楼盘。其中，位于首层的特价房还赠送30至60平米的大空间私家专属花园。

　　据记者调查，目前，北京楼市推出特价房或直接降价千元以上的新盘项目已达30余个，价格降幅在2000元/平方米至8000元/平方米之间，规模化亮相的态势明显。

　　但也有市场观察人士认为，目前北京推出特价房的楼盘占所有在售楼盘的比例尚不足5%，且每个项目拿出的特价房数量也比较有限。另外，除了部分以小户型为主的楼盘外，特价房的户型普遍偏大，多数是三居以上，因此虽然是特价，但总价依然高高在上。因此，与其说所谓的特价房是迫于资金压力，不如说是开发商为了吸引眼球所运用的一种促销手段，实际对市场整体价格并不构成太大影响。

　　永同昌集团营销总监肖志刚分析，市场低迷，地产商资金链日益趋紧，特价房的出现，无疑是他们在营销策略上的一次较大调整。而地产商通过特价房来拉动销售也是无奈之举，毕竟，产品滞销对任何企业而言都是“头疼”的事情。现在，能多“走”几套房，缓解资金压力已经是绝大多数开发商的当务之急。

　　业内专家指出，虽然目前北京市新房的均价表面上并没有明显下跌。但多数楼盘或多或少都在实施打折，因此，实际交易均价环比已经出现下滑，其中7月份的降幅更为明显。

　　北京房地产研究机构亚豪咨询的监测数据表明，7月份，北京住宅销售均价环比降幅接近10%。天相投资地产分析师周炯认为，上半年北京楼市持续清淡，这一数据基本反映上半年的市场状况。

　　“供大于求”频现数月

　　位于东四环外朝阳北路上某住宅项目的售楼人员向记者透露，“连续5个月，售楼处12个销售员里有7个还没有业绩。趁着单双号限行，他们开始轮流休息。”

　　记者调查发现，东四环附近的格林莱雅、合生橄榄季、润枫水尚、华业玫瑰郡等楼盘销售情况均不理想。 4、5个月来没有卖出一套房的售楼人员不在少数。统计表明，今年上半年，北京市共有176个房产项目拿到销售许可证，截至7月中旬，零销量项目达到了33个。

　　由于销售量持续低迷，而供应量并没有明显萎缩，因此京城楼市已经连续几个月出现“供大于求”的局面。

　　北京市建委的公开数据显示，6月份，北京商品住宅总供应套数10678套，供应面积135.4万平方米，而当月商品住宅销售套数9138套，销售面积106.2万平方米，套数供需比是1.17：1，面积供需比是1.27：1。

　　7月份，北京商品住宅总供应套数11021套，新增商品住宅供应115万平方米，而当月的销售量为80.6万平方米，供需比例扩大至1.43:1。这也是继4月份之后第三次出现了供过于求的市场现象。

　　北京市统计局的数据显示，上半年，北京商品房销售面积为457.1万平方米，比上年同期下降47.1%。其中，期房销售面积为313.7万平方米，现房销售143.4万平方米，分别下降52%和31.9%。其中，住宅销售面积349.3万平方米，在上年同期下降33.5%的基础上继续下降49.5%，降幅比一季度扩大1.6个百分点。

　土地市场陷入低谷

　　楼市的寒流已经明显渗透到了土地市场。一位北京的地产商告诉记者，今年以来，他们就没有进一步拿地的计划。他坦言，“现在市场形势不好，手里握有现金是比较安全的选择。”

　　最先感受寒意的无疑是政策性用地。北京市国土局有关负责人介绍，在北京今年的土地供应计划中，政策性土地的供量增加了300公顷，但目前的出让情况并不理想，与去年相比大相径庭。

　　在二季度，名噪一时的朝阳区广渠路15号地块竟也未能按原计划成功出让，该地块曾被视为“距离CBD最近的两限房”，规划建筑面积417663平方米，将配建20000平方米廉租房。

　　7月3日，回龙观限价房地块开标，仅有3家企业参加，参与限价房地块投标的开发商家数严重萎缩。竞拍中3家企业叫价虽然都高于底价，但无一公司中标，使得该地块成为北京市首块未能顺利成交的限价房地块。

　　7月30日，顺义区站前西街居住项目用地因不足开标条件而流标，成为北京今年最大的“两限房”流拍项目。同日，朝阳区北苑南区居住项目用地的开标情况也印证了土地市场的“冷清”。该地块仅首开置地、城建兴华、玉泉新城3家开发商投标，勉强达到开标条件。该地块招标底价为11.8亿元，最高报价也仅高出2000万元左右。

　　北京市国土局相关负责人日前在公布2008年的土地供应计划时透露，尽管今年时间已过半，但北京1720公顷的住宅用地计划仅完成了24%，到目前为止全市的商品住宅用地和政策性土地供应量均未完成一半的计划量。

　　北京土地整理储备中心的数据显示，今年二季度原定入市和当时正在交易的地块50宗，目前有37块土地未按计划出让。上半年楼面地价均价为每平方米3541元，比去年的每平方米3799元下跌7%。这是2005年以来北京楼面地价的首次下跌。

　　房地产咨询机构的吴迪莱经理认为，北京新增的供应土地，商品住宅用地缩减，而政策性土地份额进一步加大，将使下半年的北京土地市场进一步冷清。而“面粉”降价，“面包”售价调整的压力也会增大。她预计，楼面地价的回落将带动商品房价格回调。