本报记者 徐广蓉 深圳报道

　　海外基金正在集结。超过千亿的资金向中国房地产市场涌来。

　　“离岸物业和股权交易比任何时候都热”，金地集团(7.77,0.03,0.39%,吧)总裁张华纲如此表示。各路基金通过投股权资、项目投资、物业投资等各种渠道，觊觎着中国的房地产。

　　“外资对中国房地产的热情是持续的”，美国盛智律师事务所上海代表处公司法律业务组的资深律师郑樑介绍，他正在帮助一些国外私募基金进入中国市场，“从今年1月份开始，海外的资金就非常关注中国企业需要资金的问题” 。

　　他手中目前代理多家海外私募基金，部分基金已经在中国设立了咨询机构，而同时在海外募集了5000万到1亿美金规模资金，准备投入中国市场。“2009年或者就是投资的热潮期，现在他们已经开始了市场调查，还在观察奥运之后中国经济的走势。”

　　海外基金悄然出手

　　境外买卖股权正空前火爆。

　　“离岸物业和股权交易比任何时候都热，”金地集团总裁张华纲表示，“我们看到国外大的投行正在积极募集大型基金，可能正是酝酿着一个大趋势的开始。”

　　那些已经进入中国，注册了房地产经营许可的国外开发企业，或者国内地产公司在境外注册上市，虽然主要业务在国内，但是注册地点放在离岸群岛或者香港，“他们的一些股权买卖，或者物业买卖可能无法监控，可以在境外完成。”张华纲解释。

　　7月12日，雅居乐地产控股有限公司(3383.HK)出售旗下公司冠金公司30%股权，获得买方摩根士丹利52.8亿元的转让款；截至6月29日，恒大地产通过私募股权的方式得到了5.06亿美元(近35亿元人民币)，投资的是香港新世界(9.86,0.23,2.39%,吧)发展有限公司主席郑裕彤、中东某国家投资局、德意志银行、美林银行等其他5家机构……

　　今年上半年，一大批外资房地产投资基金如UBS、ING、HI、摩根士丹利、凯德置地、澳大利亚麦格理等出现在众多国内强势开发商的合作名单中，其中包括金地、绿地、奥园、富力等，都与外资联合拿地开发。

　　股权投资的兴盛，与国内贷款紧缩息息相关。“股权投资的增加是因为国内公司的资金链紧绷，所以股权出售的溢价空间缩小了，便宜了。”一位来自香港的房地产基金经理表示，“地产公司为了把项目先做起来，有所让步。”

　　除此之外，外资对中国物业的收购仍然孜孜以求。

　　7月17日，世邦魏理仕投资以单价2.54万元/平方米、总价4.33亿人民币从远洋地产(3377.HK)购得北京燕莎商圈的高端服务式公寓远洋公馆A座的期房。 6月，其刚刚以9.5亿元的总价、单价1.9万元/平方米，购得位于上海的广州发展银行大厦。

　　根据DTZ戴德梁行提供的统计数据：2008年上半年，国内整幢建成物业(单一金额超过1000万美元)的买卖共有64宗，与去年上半年的31宗相比，交易量增长高达106.5%，其中，境外资金整栋物业买卖共有14宗。根据公开信息初步统计，包括黑石集团、世邦魏理仕、远东发展有限公司等国际投行，仅在6、7月份便花费38.43亿元，购买主要位于上海和北京的物业。

　　一些私募不惜高价收购物业，中海地产也透露，北京的中海广场项目，商业面积12万平米，也被外资叫价60亿元，相当于每平米5万元的高价。

　　除商用物业以外，住宅物业也受到青睐，中海地产旗下杭州的住宅也开始引起外资的兴趣，一只不大的国外私募基金欲整栋购入，因为对价“没谈好”搁浅。

　　而外资对国内企业的渗透也超过了这些形式，一些国内企业也在离岸市场发起房地产基金反向投资他们在国内的项目。

　　最早的万科与中信资本的合作已经进入了第三期。

　　金地也披露正在发起一只美元基金，上限为5亿美元，投资金地在国内开发的项目，单个项目不超过20%，即不到一个亿美金，投资开发性股权，一起开发一起拿地。

　　华润置地(1109.HK)和中东一个基金公司在香港合作成立的Halfs capital基金管理公司，则是各拿5亿美金放在新的公司，让这个新的公司去拿地。

　　“外资对中国的房地产的热情是持续的”， 郑樑律师是美国盛智律师事务所上海代表处公司法律业务组的资深律师，他正在帮助一些对中国房地产市场非常看好的国外私募基金进入中国市场。“从今年1月份开始，海外的资金就非常关注中国企业需要资金的问题。”他说。

　　20%~25%的高回报率

　　原华盛国际(HVS International) 投资公司中国区副总裁赵祥龙认为，国内开发企业的资金链危机，成为了海外基金们的机遇。

　　他认为房地产企业正在出现“流动性危机”，即资产变成现金的能力正在减弱，当市场有卖方而缺乏买方的时候，企业的运营就出现了问题，这时候企业股权的价格就会降低。“这是最简单的原理，”他说，“资金链断裂的企业基本上已经没有讨价还价的能力了。”

　　他认为，那些前两年盲目扩张，运用高财务杠杆，资产过于依赖债务融资的企业都是基金关注的对象，国内一半以上的地产企业都可能成为“猎物”。

　　郑樑表示，他目前跟随多家海外基金看项目和进行谈判，目前这些基金也尚未行动，因为时机未成熟，房地产市场的调整还没有最后到底。

　　“一般来说，大型基金由于投资标的物规模大，所以投资门槛高，基金之间竞争会更少，所以大型基金的规模一般都在5000万美金以上。”郑樑解释。这样的基金在寻找项目上也比较挑剔。

　　而在寻找到合适的公司或者项目之后，一些基金不仅会注入资金甚至会参与管理，将公司经营良好之后可以溢价出让。“跟普通的VC还是有一些区别。”

　　而对于基金本身要控制风险，赵祥龙认为主要在估值环节。而购入那些资产比较优质的企业，风险也可控，尤其是上市公司优先。

　　基金正在潜水，静静等待着猎物的出现。

　　而类似的基金纷纷浮出水面。全球最大并购基金黑石公司也准备对包括中国、日本等国的房地产公司进行股权投资，黑石集团日本K.K.公司总经理AlanMiyasaki在新加坡表示，“我们很高兴能和这些房地产公司成为战略同盟，以便帮助他们走出再融资困境，希望能为他们注入新的资本。”

　　外资凶猛，“但是外资投资是谨慎的，”上述香港的房地产基金管理人表示，“全球市场普遍表现不好，但是投资总是要有地方去的，中国的市场风险虽然越来越大，但是相对回报更好。”

　　他认为，中国目前土地成本并没有大幅下降，而销售状况正在减缓，所以预期收益开始不断下调，“过去预期房价一年有20-30%的上升，但是现在能够保证每年5%-10%就不错了。”但是他认为基金良好的运作仍然能够保证有20%的回报，这样也是较好的收益了。

　　戴德梁行华南区投资部主管叶国平先生告诉记者，对于海外资金来说，尤其是进取型基金(Opportunity fund)，他们追求20%~25%的高回报率，这么高的回报率，只能通过买地开发，才能实现。

　　“目前一些民间资金的短期借款利率已经接近30%，如果收益不能够达到和超过这个数字，也不好向股东们交代。”赵祥龙说。

　　“两到三年的投资回报要在25%-30%的回报，基金管理公司收取7%的管理费。”郑樑说。

　　最后一道坎

　　外资虽然凶猛，仍然要面对国家的外汇管制。

　　自从171号文件发出，商务部和外管局层层审批限制国外资金流入房地产。郑樑表示，国外私募公司在国内投资注册分公司一直都受到限制。“存在法律上的障碍。”然而私募基金如果想要直接在离岸市场上购买已经注册公司的“壳”，价格太贵，所以不能够成功。

　　即使使用一些擦边球方案也因为国内的法律风险以及操作风险太大，国外基金难以接受。

　　而这些规模在5000万美元以上的基金们，对于购买物业没有太大兴趣，并且并不喜欢合作形式，希望独立操作项目，所以“主要是商务部不批准”。

　　今年7月1日起，商务部发出《商务部关于做好外商投资房地产业备案工作的通知》，称商务部将委托省级商务主管部门，对外商投资房地产业备案材料进行核对，并由地方商务主管部门进行审批及核对。 该《通知》称，商务部会定期对外商投资房地产企业进行抽查，而同一地方商务主管部门出现两次违规的，一旦限期未改，便会遭遇收回授权。

　　权力下放，业内普遍预期着外资进入接着就会放宽。

　　“目前还没有看到有放宽的迹象，批下来的很少，”郑樑说。

　　“外资进入是很难，主要是程序控制，需要较长的时间，但是一亿元以下的资金，只需要备案，不存在审批问题。”张华纲表示，“虽然审批权下放了，但是政策上的标准还是一样的，感觉上目前还没有放松。”