政协委员曝光房价成本 过高房价威胁国计民生

    “土地成本、税费成本和企业利润的不断飙升，是近年来我国房价高企的根源。”全国政协委员、恒大地产集团董事局主席许家印在4日参加全国政协十一届二次会议分组会时披露了房价成本构成，引起与会政协委员和记者的广泛关注。

　　房价是怎么被推高的？未来房价还会如何变化？房地产市场应如何发展？这些问题已成为两会代表委员热议的话题。

　　政协委员披露房价成本

　　关于房价成本一直是企业和地方政府讳莫如深的话题，不过，这一业内秘密被一位从事房地产业的全国政协委员给曝了光。

　　“当前我国房价有五大交易成本，具体包括建筑成本、房企管理成本、土地成本、各类税费和企业利润。我国房价之所以被抬高，和后三大成本不断飙升有关。”许家印委员在小组会上语出惊人，“通常情况下，前两项成本价格变化不大，后三项成本才是真正影响房价的主要变量。加上一些企业的过度逐利，目前这三项成本占房屋交易价格的80%以上，其中土地成本已占到房价的三成，各种税费占到三到四成，企业利润也远远超过了5%的世界平均比例。如果这三项成本继续增加，无疑房价还会上涨。”

　　据了解，我国自实行分税制改革以来，地方财政普遍税收不足，土地出让收入等已成为许多地方政府财政预算外收入的重要来源。一些地方热衷于“土地财政”，无形中推动了地价飞涨。

　　“房地产企业将这一高昂成本转嫁至房价，土地成本的不断上涨，又推动了房价上涨。”许家印委员说，“房地产开发环节征收的各类税费高达100多项，其成本加起来占到房价的三分之一以上，最终也转嫁给了消费者。”

　　许家印的观点得到全国政协委员、中山大学教授毛蕴诗的认同。毛蕴诗委员在接受记者采访时指出，在一些地方政府中，有相当一部分财税收入是靠房地产业来维持的。这样一种发展模式为近年来的房地产价格飙升起到了推波助澜的作用。

　　房价不合理威胁国计民生

　　中国房地产市场经过近10年的快速发展，让许多购房人居住环境得到改善，但同时高企的房价也给购房者带来沉重负担，房地产市场也遭遇到了发展瓶颈。

　　统计显示，近来，虽然个别城市房价有所回落，但绝大部分城市房价依然处于高位，一些大城市中心城区的房价每平方米已经达到了3万元人民币左右，这一数字相当于我国一个普通城镇职工一年的纯收入。

　　“对于生活在北京、上海、杭州等地的大多数工薪阶层来说，以目前的价格，就算不吃不喝工作上几十年，也未必能买得起市区内的一套住房。”毛蕴诗委员说。

　　“目前国际公认的较为合理的房价收入比在4－6倍之间，但我国房价收入比平均为15倍，个别大城市更高。”许家印委员说。

　　不合理的房价让房地产市场进入整体低迷状态，中国人民银行日前发布的全国城镇储户问卷调查显示，目前居民购房消费意愿已降至10年来最低点。市场活跃度重回1998年房改之初的水平。反映市场活跃程度的房屋空置率仍处在高位，根据国家发展和改革委的数据显示，截至去年底，全国商品房空置面积同比增长21.8%，其中，空置商品住宅同比增长32.3%。而根据易居房地产研究院的预测，目前全国住宅市场的消化周期将超过33个月。

　　应把房价控制在合理水平

　　不合理的房价已成为阻碍房地产市场健康发展的最大障碍。全国人大代表、经济学家辜胜阻认为，房地产开发企业应该适应市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售。

　　“一方面企业应该合理控制利润，另一方面，地方政府要改变短视行为，将土地出让中的短期利益和局部利益让给大众，控制地价过快上涨。此外，国家要完善房地产税费体系，取消大部分不合理税费。通过三方面的控制，把房价稳定到合理水平。”许家印委员建议。

　　“目前需要开发商、地方政府共同努力，把价格定到一个合适的位置。”李稻葵委员说。

　　除价格之外，代表委员普遍认为，中国房地产市场需要调整房地产市场结构，建立多层次供应体系。

　　全国人大代表、天津市东丽区区委书记张有会认为，政府要把保障居民居住的安居房建设和改善居住条件的商品房建设都要考虑到。属于保障性住房的，要加大土地供应，还要降低土地交易成本，从源头上控制价格。

　　全国政协委员、财政部财科所所长贾康认为，要增加保障性住房供给，减轻居民合理购买自住普通商品住房负担，政府的政策应该在保障住房方面，在结构优化方面找到政策的着力点，做好廉租房和经济适用房的供给工作。