北京房源供过于求 或将成为房价下跌重灾区

　　北京：最后的“堡垒”

　　虽然土生土长的开发商们仍旧抱着观望的想法希望熬到春暖花开，但市场上供过于求十分明显，北京将成为此轮降价的“重灾区”。

　　许多城市在试探性地出台一些房地产救市政策时，其实都想看一看北京方面有何动作。但由于地域的敏感与特殊性，令人“失望”的是，北京市政府在政策制定上素来更为小心谨慎，“引而不发”可谓最真实的写照。

　　有消息称，北京版楼市新政早已斟酌多时，力度堪比杭州24条。就在10月22日中央终于公开态度的当晚，北京市建委也有顺势出台的冲动，然而到了最后关头，据说还是被分管城市建设与房地产的副市长摁住了。

　　就在同一天，北京市统计局新闻发言人、副局长于秀琴表示，短期内北京房价的下降趋势不会改变，房地产行业的调整还没到底。

　　“最近两个月中国楼市风云变幻，万科已经率先大幅降价，但指望政府出台救市措施的众多发展商还在抱着最后一线希望硬挺楼市。北京是一个房价从未下跌过的核心城市，依旧以本地开发商为主力，楼市因为举办奥运会暂时休眠，自然而然成为支撑楼市信心最后一个支点、中国房价最后一个堡垒。” 唱空派领军人物杨少锋说。 

　　从去年10月开始刮起的“深圳楼市降价潮”已向全国蔓延，珠三角、长三角多个房价持续坚挺城市相继拉开了降价的序幕。据记者调查，从去年年末开始，一度销声匿迹的打折、特惠、送装修、送物业费、送车位等促销花样也在北京卷土重来。将变相降价玩得最漂亮的莫过于年初开盘的沿海赛洛城7期，位于北京东四环。因为担心市场前景低迷，开发商干脆另起案名“美利山”，直接从原来精装16000元／平方米降为毛坯13000元／平方米，扣除精装因素，等于每平方米降了2000元，气得附近某楼盘的销售经理做梦都在骂：“明明是在降价……”奥运之后，更有部分楼盘放弃了遮遮掩掩，不再为直接降价寻找遮羞布了。 

　　但10月上旬，杨少锋一位朋友到北京办事，顺便转了转三环以内的项目，得出的结论还是：“北京房价没有降嘛！” 

　　来自北京市统计局、国家统计局北京调查总队的数据也显示，宏观调控3年以来，直到今年8月，北京房价才第一次停下了上涨的脚步，销售价格与上月持平。9月销售价格首次环比下降了0.2%，其中新建商品住宅、二手住宅价格分别比上月下降0.3%和0.1%。

　　“我认为也许是统计数据有问题。确实有很多楼盘在促销。不仅郊区，市区房价也在降。1-9月北京房价相比去年同期降幅超过30%，销量下降逾40%，这是我们业界普遍的说法。10月中旬，位于南四环外，明年通地铁四号线的鸿坤理想城打出了6800元/平方米的公寓价格，为南城树立了新的价格坐标；东四环外的华业玫瑰郡价格趋近1.3万/平方米，2007年年底这个区域房价已经突破1.5万了，北城的龙德紫金公寓精装修价格不到1万/平方米。”北京明天地产的总经理陈云峰说。

　　杨少锋最近与易宪容教授争论的焦点之一，也是统计局的数据。“我认为统计数据的参照物选错了。有关部门选择的是变动的参照物，今年这些楼盘，去年那些楼盘，得出的还是上涨的结论。而我们这些业内人士则是选择静态参照物，比如同样20个楼盘在两年间房价如何变动，这才能真正说明问题，反映市场和老百姓的真实感受。目前各大项目普降10%左右。即使是没有公开降价的开发商，现在只要你去谈，一定会给折扣。”

　　记者近期参与了一次团购，了解到由于担心前期楼盘的业主索赔，许多项目不便每平米直降1000元、2000元，但是如果遇到有诚意的团购，30%的折扣也可以谈下来。这在以前是根本不可想象的。位于朝阳区通惠河南岸、京通快速管庄地铁南侧的远洋一方，10月初均价为每平方米1.2万元，但向前去考察的“万人购房团”网友推出的部分特价房已经低至每平方米9000多元。有趣的是购房人的心理预期也“水降船低”，迅速变成了每平方米8000元。

　　处于东南三环和东南四环之间的中海城，3月16日开盘的二期成交均价是13311元/平方米，8月23日开盘的三期成交均价便降为9900元/平方米。通州世纪星城，从一度拟定的13000元/平方米开盘价降到8000元/平方米，降幅高达4000元。通州龙湖花盛香缇，从7月精装14000元/平方米，降到了毛坯7800元/平方米，扣除精装因素，等于降幅高达5000元/平方米。现场遇到一个购房者，据说在9月底还有人最低以6300元/平方米买到过。万象新天是从每平方米11000元降到8000元，首开幸福广场每平方米也降了4000多元。

　　杨少锋认为三环以内房子降价的可能性比较小。但在三环与四环之间，房价松动就比较大。比如位于东三环的珠江丽景，是在北京有足够影响力的典型项目，最高时每平方米卖到25000元，但现在打完折已经降到18000元，降幅达7000元。

　　记者从中国指数研究院了解到，8月北京商品住宅成交均价环比上月下降9.30%，内城、外城、近郊和远郊四个区域的成交价格均有不同程度的下挫，环比降幅分别为13.60%、14.59%、1.51%和6.32%。

　　不过陈云峰告诉记者相比降价的项目，北京更多的楼盘则是选择观望。“不是楼盘全面在降，也不是这个楼盘里所有的房子都在降，而是以促销的形式拿出一小部分。难怪消费者会有房价没降的感觉。”作为房地产业内一分子，他清楚地体会到： “北京的房地产商去年是都疯了，今年是都傻了，发现原来房子也有卖不动的时候。但是还有很多人因为过去赚钱太容易了，沉浸在好日子中，不愿意正视现实。即使坏情况发生了，他也不相信。特别是北京刚性需求强，本地开发商在前3年都赚了钱，挺抗冻的。”

　　“目前北京降价的项目大多数是万科、合生、远洋、龙湖这样全国性的房企。这些公司去年扩张太快，导致资金极度紧张，不得不选择率先降价以回笼资金。”杨少锋说。

　　据悉，根据中海已公布的土地储备数量，2007年其合计耗费近150亿元买地，其中9月到11月就耗费了130亿元。如此庞大的圈地行动，不难理解为什么曾为重庆地王的央企中海今年也会传出退地传言。

　　虽然土生土长的开发商们仍旧抱着观望的想法希望熬到春暖花开，但市场上供过于求十分明显，北京将成为此轮降价的“重灾区”。根据北京市房地产交易网的数据显示，北京2008年1月1日已经获得预售许可证的期房数量为69685套，10月12日则变成112696套，新增未售期房住宅4.3万套。截至9月，今年总共成交了5.3万套。两个数字加起来，相当于进入市场的房子有9.6万套。而北京2008年正常供应市场的商品房是16万套，达到历史最高峰。也就是说，年底前应该供应市场的期房住宅至少还有6万套。第四季度成交量能达到1.5万套就很不错了。杨少锋说：“17万套的供应量面对1.5万套的需求，在当前需求萎靡的市场形势下，除了大幅降价，还能有什么办法？北京降价的项目只有30%，而这30%中只有10%是降到位的。所谓触底反弹，只有降价到合理程度，需求才会爆发。我认为底部至少在北京房价最高位置的8折。”他预计从今年年底到明年一季度，北京楼市即将进入血腥肉搏阶段。“年关一过，2009年第二季度开发商资金困难将会有所好转，降价的压力就变小。至于整个行业真正恢复元气，还需要一到两年。”

　　陈云峰也认为春节前北京楼市将迎来预期中的降价潮。“我已经预见到很多项目都会出问题，尤其是2007年底到2008年初把钱都拿去高价买地的就更惨了。今年开发商要过农民工工资这一关。农民工不干活，很多工程就完不了工。而开发商就盼着赶紧完工好销售回笼资金。所以最晚在元旦之前，开发商会争相促销。”

　　由于房地产业在北京经济增长中占比不大，政府不需要靠土地出让金来支撑财政。北京市统计局新闻发言人、副局长于秀琴认为：“北京房地产行业的调整依然没有结束，从房地产行业长期的良性发展趋势来说，房地产内部的结构调整是必需的、理性的，调整不会给北京经济发展带来太大的影响。”