现金流告急 房地产公司最冷的时刻且尚未到来

  　据数据库统计，有36家房地产公司发布三季度业绩预报，其中预增预盈公司21家，占比近58.3%。增幅最高的是国兴地产(000838)和绿景地产(000502)，前者增幅高达3800%，后者达2200%。

　　业绩增幅下调是趋势

　　细看公告就会发现，国兴地产预增冠军是由化工转地产而来，且有点徒有其名的感觉，国兴地产2007年1－9月份净利润仅有41万元，即使翻了38倍，也只有1600万元左右。

　　9月6日，国兴地产(000838)发布公告，决定将其旗下的全资子公司北京国兴南华房地产开发有限公司(以下简称“国兴南华”)的注册资本，由原来的3亿元减少至5000万元。

  　国兴地产原名蓝星石化，主营化工产品业，2007年10月，北京融达投资有限公司成功借壳蓝星石化。今年4月，国兴地产与其全资子公司国兴南华签订了股权转让协议，将国兴南华旗下的两公司100%股权注入上市公司。

　　绿景地产(000502)的业绩大幅增长，则主要是会计处理和对前期销售收入的确认所致是来自于主营增长。公司表示,，公司上年同期业绩为360.33万元，基本每股收益为0.0195元。业绩变动的主要原因是去年同期计提了减值准备，而今年公司销售收入同比增长一倍。公告同时称，如果剔除上年度同期计提减值准备的因素，预计公司2008年前三季度的业绩实际比去年同期上升约400%——500%。

　　根据公告，2007年中期公司计提了减值准备1184万元，导致公司2007年前三季度净利润较低。而今年前三季度预计公司销售收入比上年同期增长约95%。公司前三季度业绩主要来自公司控股开发的绿景东山华庭项目。该项目的绝大部分单位是在2007年底，2008年初售出，销售情况理想，本期该部分收入得以确认。

　　中粮建设、中江地产、泛海建设、金融街(000402)、宜华地产、ST兴业等6家公司业绩预减，S*ST天发、粤宏远A、光华控股(000546)、S*ST东泰、海鸟发展(600634)、园城股份(600766)、ST达声、珠江控股(000505)、沙河股份(000014)、深长城(000042)等9家公司预亏。

　　“金九银十”如昨日黄花

　　万科、金地集团日前发布的9月份销售数据也进一步确认了房产业“金九银十”已如昨日黄花。

　　今年9月份，万科共实现销售面积53.2万平方米，销售金额43亿元，分别比去年同期减少27.6%和37.9%。2008年1月－9月万科累计销售面积达402.4万平方米，销售金额356.1亿元，分别比2007年同期减少8.9%和3.2%。而万科今年计划完成800亿元的销售额，至今仅完成44.51%，不足其全年目标的一半。

　　在今年仅剩的3个月，万科若能完成150亿元的销售额，与去年500亿元左右的销售额持平已是万幸。

　　金地集团日前公布的9月份简报，2008年9月金地集团共实现销售面积10.15万平方米，较上月增长30.02%；销售金额11.34亿元，较上月增长45.61%。2008年1月至9月，金地集团共实现销售面积73.11万平方米，较上年同期销售面积下降8.57%；销售金额78.49亿元，较上年同期增长11.68%。

　　而去年金地集团全年销售收入为97.5亿元，在余下的三个月金地与去年业绩持平或略有增长仍有较大的可能。

　　泛海建设发布的最新业绩披露显示，2008年1－9月泛海建设净利润将比去年同期下降约50%—60%。据悉，泛海建设前三季度的业绩主要来源于北京东风乡泛海国际居住区一期项目的销售。

　　现金流告急令人烦

　　除了业绩增幅下调外，另外让人担心的是房地产公司的现金流告急。冠城大通(600067)、深振业Ａ(000006)和莱茵置业(000558)公布的三季报显示，三公司经营活动产生的现金流量均“告负”，且同比明显下降。年初至报告期期末，深振业Ａ(000006)经营活动产生的现金流量净额同比下降达6,383.84%。

　　今年第三季度，冠城大通净利润增幅为37.21%，而深振业Ａ和莱茵置业(000558)的业绩则出现大幅下滑，其中深振业Ａ净利润下降100.42%，莱茵置业下降46.61%。

　　深振业三季报显示，今年1至9月，深振业Ａ实现净利润2.35亿元，基本每股收益0.464元。其中第三季度实现净利润-213,626.85元，同比下降100.42%。

　　年初至报告期末，深振业经营活动产生的现金流量净额-132,983.18万元，较比上年同期减少130,932.19万元，变动幅度6,383.84％。

　　公司解释的主要原因是，主要项目在2007年销售良好，其中星海名城六期于2007年7月份开盘，处于市场销售高峰期，销售资金回笼达10.56亿元，振业城一期销售资金回笼也达2.69亿元；但2008年深圳房地产交易量萎缩、价格下跌，公司年初至报告期末销售资金回笼仅1.7亿元。

　　其次，年初至报告期末公司项目开发及土地储备支付的现金达13亿元，较上年同期11亿元增加2亿元。报告期净利润-21.36万元,较上年同期减少5,083.25万元,变动幅度-100.42%。另外，报告期末，公司预收账款3,925.20万元，较上年度期末减少71,973.40万元，变动幅度-94.83%；主要原因是公司项目销售预收款项在本年度结转销售收入所致。

　　长城证券研究报告指出，大多数公司存在较大的资金压力，房地产行业资金紧张的局面短期内仍然难以缓解。

　　2008年上半年，房地产行业109家上市公司的整体净债务率为48.13%，高于2007年上半年的44%和2007年底的36.75%；速动比率为0.51，低于2007年上半年的0.55和2007年底的0.57。

　　这些数据说明，行业整体的实际负债水平在上升，而偿债能力在下降。