观察：房地产出现“价量齐跌”局面

自2007年12月以来,反映房地产市场景气变化趋势和程度的综合指数“国房景气指数”已经连续8个月行进在下行的通道中。 

    国家统计局昨日发布的数据显示,7月份国房景气指数为102.36,比6月份回落0.72点,同时这一刻度相对去年同月也回落1.64点。虽然目前国房景气指数环比、同比均有所回落,但仍处于景气空间。  

    纵观统计局发布的国房景气指数趋势图可以看到,国房景气指数从2007年3月起开始连续8个月环比上升,而从2007年12月开始又出现环比连续回落,截至今年7月已连续8个月回落,形成一条比较明显的倒“U”形曲线。业内人士表示,这恰好切合了房地产行业的景气周期,从去年10月到现在,整个行业渐入低迷期,其市场趋势由国房景气指数滞后一个月表现,而在目前的市况下,年内景气指数仍可能保持回落。 

    分类指数增速大幅回落 

    统计显示,从细分的国房景气指数数据来看,持续调整仍是房地产行业的主题词。今年1—7月份,全国完成房地产开发投资15884亿元,同比增长30.9%,增幅较上月下降2.6个百分点；住宅完成投资11486亿元,增长33.7%,较上月回落2.8个百分点；其中,经济适用住房投资459亿元,增长25.2%,增幅也比上月回落6个百分点。 

    与经济适用房投资回落相对应的是,全国商品房空置面积连续3个月同比上升。数据显示,截至7月底全国商品房空置面积为1.29亿平方米,同比增长6.1%,而此前一个月对应数据分别为1.27亿平方米和2.2%。其中,空置商品住宅6538万平方米,增长4.6%；空置办公楼814万平方米,增长7.7%；空置商业营业用房3990万平方米,增长3.6%。 

    就市场讨论纷纷的地产开发资金看,今年前7个月,全国房地产开发企业实现到位资金22252亿元,同比增长19.1%,增幅也回落了3.7个百分点。 

    此外,数据还显示,土地开发和房屋施工面积增幅也都出现了回落。前7个月,全国房地产开发企业完成土地开发面积1.48亿平方米,增幅回落5.7个百分点；全国房屋施工面积增长22.3%,增幅回落1.8个百分点。 

    下半年景气指数仍将在低位运行 

    “国房景气指数是一个指标,不管计算公式如何,直接导致景气指数下降的是房价和成交量的下跌。”国海证券房地产行业高级分析师赵铎针对数据判断说,在预计房价下跌和成交量继续萎缩的情况下,今年下半年,国房景气指数将保持回落趋势,至少也是在低位运行。 

    赵铎表示,国房景气指数分类数据囊括了影响房地产市场的土地、资本、供应量、需求等4个重要因素,基本上能够反映房地产市场的现状,从数据中可以观察到,房地产市场供求结构有进一步恶化的趋势,“商品房空置面积连续3个月同比上升,但投资需求大量下降,自住需求也持续观望,这使得市场供应显现过剩,对卖方来说不是好消息”。 

    与之相关的是,就在上周,国家发改委和国家统计局联合发布了7月份全国70个大中城市房屋销售价格调查数据,数据表明,7月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.0%,涨幅比6月低1.2个百分点；同时,房价下跌或持平的城市数量进一步扩大,70个大中城市中,有29个城市房价出现下跌或持平局面,比6月多出8个,比例超过四成。 

    对此,兴业证券行业研究员王嘉认为,自去年第四季度信贷收缩以来,金融政策的“垂直打击”使得地产商举步维艰,面临资金困局,这是行业景气度下降的主要因素,而同时,房地产市场因之前涨幅过度,透支了行业景气度,故导致在资金困窘的情况下市场销售也开始出现“价量齐跌”的局面,“相对形势严峻的外贸行业,短期内决策层放松对地产行业信贷的概率不大,而楼市也正处于价格回归理性的过程中,未来几个月房地产市场将继续面临考验,而国房景气指数也将难以改变持续下滑的态势”。 

    逆周期中央项目投资增速或将加快 

    值得注意的是,由统计局前日发布的“全国完成城镇固定资产投资情况”数据表明,今年1—7月我国城镇固定资产投资72160亿元,同比增长27.3%,低于同期房地产开发投资同比增长30.9%的增幅。 

    赵铎分析其原因表示,一方面是去年市场高峰时新增项目的后续投入,为避免所购买土地和已开工项目因逾期未开发完成而被政府收回,开发商勉为其难被迫投资；另一方面则是房地产行业所特有的垫资现象,开发商可能今年才支付给下游施工企业工程款,而这一款项被计入2008年的投资额。 

    中信证券的研究报告显示,前7个月房地产投资增速为30.9%,比前6个月34%的增速下降了3.1个百分点,单月同比增速下降更为明显,从6月的37.5%下降到7月的19.6%,下降幅度达17.9%。 

    “如果信贷持续紧缩、市场也继续调整,那么我们可以看到房地产投资增速会逐渐匹配,甚至是低于固定资产投资增速。”赵铎表示。 

    那么在未来房地产投资增速下降成为趋势的情况下,作为拉动经济增长“三驾马车”之一的投资方向将如何调整?中信证券分析,在外需下降和房地产市场低迷所致的投资增长下降的情况下,为增加内需,基础设施建设的投资将成为必要的投资方向。 

    中信证券认为,逆周期的中央项目投资增速将加快。中央的投资项目一般具有一定的宏观调控功能,而这种功能往往是逆周期的,即经济高涨时期,减少项目从而减少投资,反之则增加投资。