差价补偿 深圳楼市新景观

　　房子买贵了还可以获得补偿，这种听起来如同天方夜谭的事情如今正在上演。

　　继万科、澳达之后，近日深圳楼市再爆新闻，由于在售楼盘桑泰丹华府三期近期将推出特惠单位，桑泰地产将对高价买入三期的已成交业主全额补偿，桑泰地产成为深圳首家全额补偿业主房价款差额的开发商。

　　房产缩水业主“维权”

　　经历了一年狂飙式的上涨，深圳房价跌起来也同样凶猛。前期积累起较大泡沫的非中心城区，此次经历了30％－40％的大幅降价，还未入住，房产即缩水几十万，令众多高位入市的业主极为不满。

　　今年2月底,位于深圳市宝安区龙华的某楼盘三期开盘，均价11500元/平方米，且送精装修。而去年7月，这个楼盘二期第二批开盘时，毛坯房均价却高达每平方米1.56万元。如今，价格直降40％，二期业主觉得实在很亏，不久前众多二期业主涌入该楼盘售楼处与开发商谈判，要求退房、现金补偿差价，或者送精装修、免物业费、送车位等各种补偿措施。

　　经过业主多天的抗议，该楼盘开发商作出决定，拨款1000万元成立业主增值基金,为业主提供计划外的增值服务,用于提升该项目及周边的交通配套、教育配套、医疗配套及商业配套，但拒绝了业主的直接补偿条件。

　　即便是对1000万的业主增值基金计划,许多高位深套的业主仍表示难以接受。业主王先生表示,仍旧希望开发商能直接补偿到户,采取资助装修、购买家电等更实惠的措施；还有业主希望,业主增值基金计划能够提高额度，同时出台详细的增值方案,并进行公示,以便业主监督实施。

　　无独有偶，3月1日，万科第五园对后期推出的抚月居以及映月居、揽月居剩余单位以全新精装修的形式销售，均价下调到11500元/平方米。而去年9月8日，万科第五园三期开盘时，高层单位映月居和揽月居以毛坯房形式推出，均价为14800元/平方米，出现了同一楼盘中后期带装修售价比前期毛坯房售价还低30％的现象。

　　万科的降价行为引起映月居和揽月居业主的反应，在第五园降价销售的同时，万科启动了“琢玉行动”，表示将以300元/平方米的价格向2008年3月1日前认购毛坯房的老业主按照抚月居的全新装修样板房标准提供精装修服务。

　　“抚月居全新精装修标准是1500元/平方米，也就是说映月居、揽月居的业主只需要补交300元/平方米就可以得到1500元/平方米的精装修，相当于补送了1200元/平方米。”万科第五园负责人这样解释。据介绍，公司同时对3月1日以前购买抚月居装修房、原定装修标准为1000元/平方米的业主承诺，免费将其单位升级为1500元/平方米的新装修；至于更早前购买了一、二期的业主，也将通过“琢玉行动”获得增加公共部分园林绿化、提高架空层活动设施配套等品质改造。

　　即便如此，仍有业主觉得很亏，先后有业主到售楼中心提出诸如送车位、送20年物业管理费等要求，以弥补降价带来的损失，也有业主提出直接补差价。“我们也清楚万科的主动很难得，但是一想到两个星期前买的房子现在已经损失了三四十万，总是希望能够得到补偿的。”业主们表示。

　　为促销开发商降价加补偿

　　继万科之后不久，深圳又一家地产开发商重新调整楼盘销售价格，并启动按照差价补偿老业主的“春雷行动”。位于南山后海片区的澳城花园开发商——澳达实业发展深圳有限公司为激活成交，扭转冷清的销售行情，将澳城花园原本2.8万元/平方米的均价，一次性调整到2.4万元/平方米左右。

　　同时，在调整价格前，向老业主发出购房补偿通知，对以原来价格购买澳城花园的业主，按照4500元/平方米的精装修价格进行补偿，采购的是高档家私家电和名牌装修材饰，另外,还赠送价值38000元的“高阶教育”代用券。

　　澳城花园紧邻西部通道，是近期深圳湾口岸区最大的新增大户型豪宅项目。去年8月底以2.8万元/平方米的均价开盘后，386户面市的新房售出三成左右。受宏观调控政策影响,从去年10月开始，深圳楼市成交量急剧下滑，澳城花园也不得不降价促销。

　　而首家提出全额补偿差价的桑泰地产与澳城一样位于南山区，南山区是此次深圳楼市调整幅度最大的地区之一。位于西丽大学城附近的桑泰丹华府三期，去年年底开盘，总套数189套，均价2万元/平方米，目前已经售出3成。本月底，该楼盘开始推出特惠单位，特惠单位均价为1.6万元/平米，起价为1.3万元/平米。

　　桑泰地产表示，这次推出的特惠单位只有几十套，而对三期已成交业主购房款出现的差价，开发商则愿意给予全部业主差额补偿。补偿老业主的方式会分成两种，有些还没有签订正式合同的客户会直接用新价格来签约，已经签约的客户，在入住时开发商以装修款的形式退回给客户。对于全额补偿差价，桑泰地产营销总监蔡灿解释：“开发商没有义务赔偿业主因为降价带来的损失。从法律上讲，桑泰丹华府此轮的降价不需要对已成交的业主负经济责任，此次补偿完全是出于道义，业主是出于对桑泰品牌的信任和支持才购买的房子。”

　　国浩律师集团深圳事务所合伙人王晓东指出，无论补偿金钱还是装修费，这个仅仅是开发商出于营销方面的考虑而进行的营销行为，不涉及法律义务问题。“已经签订了买卖合同，合同已经生效，业主因为房产缩水而要求开发商补偿，这个不属于法律问题，各级司法部门都不会予以支持。”王晓东明确表示。

　　房产贬值究竟该谁承担？

　　房价下跌造成损失究竟谁之责任，该由谁承担？恐怕开发商、政府、业主皆有责任。开发商方面，在楼市红火时，开发商为攫取超额利润，采取种种促销手段制造房源紧张气氛，致使很多购房者无暇多想，匆忙抢购。一些开发商还采取延缓施工、推迟发售等手段囤房，房价下跌后又急忙抛售。

　　购房者对楼市风险认识不足也是其被深套的重要原因，盲目相信房产“只涨不跌”的神话，只看到楼市中的滚滚红利，一味追涨。这种非理性的购房行为推高了房价，造成了今日的苦果。此外，地方政府对房地产市场调控不力，有些地方政府乐于土地增值，疏于楼市调控；或为地方利益考虑，客观上助推高房价。

　　在深圳市房地产业协会专门召开的研讨会上，深圳市国土部门负责人表示，对以商品房市场价格变化为由，要求变更合同约定的价格或解除合同的，一般不予支持。

　　深圳市国土房产局房地产处负责人解释，根据最高人民法院颁布的有关规定：预售商品房的价格，除国家规定“微利房”、“解困房”等必须执行国家定价以外，合同双方根据房地产市场行情约定的价格，应当予以保护。一方以建筑材料或商品房的市场价格变化等为由，要求变更合同约定的价格或解除合同的，一般不予支持。

　　“该条款还明确规定，开发商不能因为建设材料等成本增加或房屋市场价格上涨而将原约定的价格提高或解除合同，同时购房者也不能因为商品房价格下降而要求将原约定的价格下降或解除合同。”该负责人认为，业主要求的差额赔偿要求缺乏法律依据。

　　深圳市律师协会房地产专业委员会副主任李栋梁认为，房地产买卖合同是民事合同，因此产生的纠纷是民事纠纷。消费者首先要看合同是否有效，如果开发商是在没有拿到预售许可证的情况下售楼、有欺诈行为、违约行为等，消费者可申请解除合同。合同生效后，一方或双方可协商变更合同或者解除合同，但因为市场原因导致房价下跌，业主要求开发商进行房屋差价补偿的行为显然是难以得到法律支持的。

　　“虽然开发商并没有义务要给出补偿，但是在力所能及的情况下对业主给出一些安慰，也是体现开发商关怀客户的做法，但这种做法不应成为行业规范。”深圳中原地产深港中心研究中心总监张伟这样表示。

　　对于业主的补偿要求，国浩律师集团深圳事务所合伙人王晓东认为，因为房价下跌而要求补偿是完全没有法律依据的，业主只有能够拿出确凿的证据证明开发商存在误导性或虚假性广告，并对合同签订构成实质性影响，才可能获得赔偿或解除合同。

　　不论补偿与否，在经历楼市疯狂上涨和快速下跌后，社会各方面都应多一些警惕和理智。和任何投资品一样，楼市没有“只涨不跌”的神话，只有使其在合理的价位平稳运行，才能避免这种“泡沫吓着人，雪崩砸倒人”的闹剧。