虚假按揭为什么会东窗事发?是因为许多开发商虚假按揭没有找到足够的下家,资金链条断裂,致使东窗事发,沦为阶下囚。许多开发商的销控表上红旗飘扬,而行内人一看,那个东西只是为忽悠老百姓做的。
在房价高得离谱的情况下,还会有人炒房呢?分析一下,买得起房的富人早在几年前有谁没有解决住房问题?早就解决了。那么,炒房人相信房地产开发商通过事实宣传而确立起来的预期前景。炒房人一身兼两个角色,一是被开发商忽悠了,二是要继续忽悠其它人,让人家从他手中购房。每一次开发商抬价,炒房者就得到一次证明房价继续涨的理由。这不能不让缺少判别能力的老百姓身陷其中。正象有句名言说的那样:人们啊,我爱你们,可是你们要警惕!
房地产虚假按揭骗贷从出现到最终暴露往往需要几年的过程。提起诉讼的都是几年前的往事。开发商搞虚假按揭的好处实在是显而易见:一是巧取豪夺的意愿非常强烈。君不见财政部的2006年11月3号调查报告——39户房地产企业会计报表反映的平均销售利润率仅为12.2%,而核查后实际利润率高达26.79%,平均瞒报了120%,有的房地产企业刻意隐瞒的利润率最高达57%;第二,搜罗大量的虚假证件伪造购房合同如此容易,可以率先从银行获得巨大的资金来源,缓解资金不足危机;第三虚假合同用虚假的高房价误导银行,使之认为高房价有切实的需求量,房贷很安全;四是虚高房价误导百姓房价一直在涨,赶紧提前释放购房需求;五是推高房价,除了作为道具的首付资金外,实际上是变相的零首付,全部风险转让给银行。早在2004年初,北京的个别开发商用2000元或更多费用借用一套身份证作为完善骗贷手续的事实三年前就广为人知,只不过因为法庭审理案件才让其中奥秘在媒体曝光。
笔者深深担心,究竟有多少银行信贷交给了假按揭客户,银行里堆积如山的购房档案中看似真实的购房者中有多少是虚假的、套骗的?付了首付,又在正常付月供,真假相掺,平静的水面下面究竟还有多少冰山?我们可以通过一笔简单的风险测算来评估一下:假定价值为5000万元的房子高估到1个亿,获得房贷8000万元,有500万的道具资金几次操作就可实现,可直接获得净利润100%。首付的2000万说到底也是银行自己的钱,然后20年月供每月只需还款56万元,年还款不过680万元,连续付3年月供不过2000万元,可见虚假按揭要发现也要3年之后,森豪公寓、盛鑫家园都是3年后东窗事发。如果开发商在诱导其它购房户中埋单过程中获得一定的进展,东窗事发则更要假以时日。这一现象更是让笔者心情沉重,房地产的金融问题确实是如履薄冰,如不尽快改善银行的风险防范体系,前景不敢预料。
笔者的对策其实很简单,有的外资银行请我出主意防范房贷风险也是这样说的:确定一个房价如果全面下跌的安全价格控制点(可借鉴香港当年楼市跌落的事实),比如北京,三环内确定是6000元,房价格超过6000且在8000元之间的,首付为30%,在8000到12000元之间首付是40%,12000元以上房价的首付为50%!
如果银行真能采用此房地产风险调控体系,虚假按揭就没有办法进行,银行就会在未来的风浪中安然无恙。那些号称有巨大市场需求的先生们就自然会闭上那张只会欺骗老百姓的大嘴。