一味制造泡沫，杠杆就会成为一种诅咒
《新京报》张学冬：您最近反复谈到目前企业的最大资本是"诚信"，最安全的策略是"去杠杆化"，这背后有什么思考和道理吗？
潘石屹：诚实、公平、正义是我们人人向往的新世界的主要特征，也是我们每天工作的目标和动力。达到新世界的手段，也一定是诚实、公平、正义的，否则就会走到目标的反面，这样就失去了保护，就会受到惩罚。
“去杠杆化”从表面看是一个技术问题，在市场上涨的过程中使用杠杆可以赚更多的钱；在市场下跌时杠杆越大，亏的钱越多。在杠杆化的背后，最重要的是一个人、一个企业和一个行业有没有在为社会创造价值，包括把各种资源组织到更能创造社会价值的地区和行业，也是间接创造了社会价值。如果只是一味制造泡沫，那这种杠杆就一定会成为一种诅咒。
《新京报》张学冬：您提到"坏消息是投资者的好朋友"，现在资本市场"坏消息"不断，但是中国为了应对金融危机而出台的一些政策，对于各个行业来说无疑是"好消息"，您如何看待这些"坏消息"和"好消息"之间的关系？
潘石屹：坏消息和困难分为两类：一类是自作自受，如果暴饮暴食后得了胃病，这就属于“自作自受”类的；另一类是对能力的一种考验，困难就是在考验一个人和一个企业有没有能力。对一个企业家来说，有没有预见性，有没有组织和管理能力，有没有防范风险的能力等等，这些都会在接受困难的考验时显露无遗。在经济危机中取得好成绩比在商学院中MBA的考试成绩更重要。同时，在困难的考验中也会发现自己什么能力是不足的，以便在今后弥补。一个国家也是如此。一个星期之后，美国经济上的困难将考验奥巴马的执政能力。
《北京晨报》王丽娅：您认为造成这次金融海啸的根源是什么？这是不是预示着一个新的经济体制时代的到来？
潘石屹：这几个月中间我分别行走在中国西部和美国华尔街，在这两个地方待的时间差不多。中国西部一个县――如甘肃省清水县――的一年的财政收入，与一位华尔街投资银行的高管年薪差不多。一个县几十万人，他们工作强度也很大，可是在今年2008年同时间段上，因行业不同，因国家不同，因教育程度不同，收入居然有这么大的差距。这与圣人们设想的新世界中的公平有多大差距啊！如果继续在旧的体系中运行，这种差距可能还会加大。
另外，我们看全球在过去十年时间，各行各业都发生了翻天覆地的变化，主要是互联网的影响，建立互联网的基本材料芯片和光纤都是从地壳中含量最丰富的砂子中得来的，这种最普通的东西改变了整个世界，而最没有改变的只有华尔街和华盛顿，金融机构和政府。
《北京晨报 》王丽娅：昨天您的博客《安宁惠临循正道者》把这次金融海啸形容为目前的经济发展违背了天意，那您认为未来的经济活动是不是不应该以追求利润最大化为目标？
潘石屹：这是一个很有意义的问题，我也一直在想这个问题。旧世界的企业均以效率为最高原则，社会公平是企业之外的事情，慈善、公益事业均由股东或企业家在企业之外去完成。过去形成的对企业的评价标准和环境，如上市制度也都是围绕着效率第一的原则来制订的。但在未来新世界的经济活动中，企业角色会发生变化，要同时创造物质财富和精神财富，也就是要兼顾效率和公平，这一定会引起与现行系统和评价体系很大的冲突，但这是发展的大趋势。
SOHO北京公馆
《第一财经日报》马可佳：昨天香港恒指暴跌，全球股指也纷纷创下10多年甚至20多年的新低，现在大家都在希望形势能够尽快见底，但坏消息似乎一个接一个，您认为还要多久才能"见底"，见底的标志是什么？
潘石屹：暴跌暴涨都是市场处在不稳定时期，处在亢奋状态。我们公司所能做的就是在暴跌时回购股票，减缓这些不理智的亢奋。据市场的消息说，资本市场的大行在“沽空”中国房地产股票，在沽空的过程中赚钱，以弥补他们在别的市场上的亏损。这些没倒闭的大行还有许多钱，有这个能力去“沽空”。但最根本的是要看企业业绩有没有好转，中国的经济有没有发展。
《第一财经日报》马可佳：网上流传着一封红杉资本写给下属公司CEO的信，严格要求下属公司节省资金，这清晰地揭示了红杉负责人对未来经济预期的悲观。这封信上的观点同您对经济形势的预期相似吗？
潘石屹：我不认为网上广泛流传的这封信是红杉资本的领导人写的，也没有看到红杉资本领导人出来辟谣。信的内容语无伦次，十分不理性，口气很像农村生产队长在训社员们，什么“现金比妈重要”等等，这是典型认钱不认爹和娘的不肖子孙的思想。媒体中经常会是记者采访后，编辑最后给加个耸人听闻的标题来吸引读者，但作为一个企业领导人的公开信，要有理性和预见性。
我在今年以来一直对中国的经济形势发展比较悲观，因为我们在全国各地、各个行业看到了要出问题的苗头。而经济是一个整体，是连在一起的，谁也离不开谁，任何企业和行业都难以独善其身。
《法制晚报》张东妮：中信泰富在外汇衍生品交易中巨亏150亿港币，有分析称："此事将对在港上市的中资企业的整体形象破坏很大。"您同意这种说法吗？
潘石屹：去年，曾有投资银行找到我们，给我们推销这种外汇衍生品，说如何好，如何赚钱。我们说，听不懂，不做。拒绝了。我们只做自己明白的事，比如盖房子，盖市场上最需要的好房子。在如此金融危机和经济危机面前，美国有一百多年的经济发展历史，大银行不是亏得更多吗？不能以一个企业或几个企业的状况代表中资企业，谁也不代表谁。若一定要归类分析上市公司受外汇交易影响的话，那就应该按做不做外汇衍生产品去归类，没有中资、港资区分；在房地产企业中一定要分类的话，就按商业模式去分类，我们看到有一些住宅房地产企业的商业模式是没有未来发展空间的。
《法制晚报》张东妮：执掌美联储18年半的格林斯潘上周四在美国国会听证会上首次承认"缺乏监管的自由市场存在缺陷"，而他在05年5月发表的"金融市场自我监管比政府监管更为有效"的著名论断还余音在耳。您认为自由市场经济是否已经走到了尽头？
潘石屹：在今年9月中旬以来，在美国政府大规模救市的前后，关于“姓资姓社”的争论达到了极点。这些都是中国人二十年前走过的路了，自从邓小平说了关于不要争论“姓资姓社”的讲话后，中国人明白了，不再搞这些无聊的争论了。
社会主义、资本主义，计划经济、市场经济都在物质层面打转。如果没有诚实，没有信仰，人们心里没有正直、公平、和平的思想和原则，再严厉的监管都是没有用的。美国出了安然事件后，监管不能说不严，要公司CEO对着财务报表宣誓，做假账要坐牢等等，但危机照样出现了。应该反省的是我们的所作所为是给全世界带来幸福快乐与和平，还是不幸与痛苦，甚至付出十几万人的生命代价的大规模的战争。
物质和精神应该同步发展，在物质层面，反省大与小的关系，也比“姓资姓社”的讨论有意义。假如CDS的规模不是62万亿美元，而是60亿美元，造成的伤害也许就不是今天海啸般的危机了。
一些住宅开发商的模式是没有发展空间的
《京华时报》肖宾：您曾经说过中国的中小企业是中国经济最有活力、最有抵抗力的一部分，但是在经济衰退时，他们是否会因为融资渠道少、现金流有限、规模不足，从而更容易破产呢？
潘石屹：这一点是我与许多朋友观点有分歧的地方。我认为小的好，小才有活力，造成的损失才不会大。规模小，数量就会多，在背后有互相平衡的力量。东方不亮西方亮。为此，我曾为《小是美好的》这本书写了序，并一再宣传这种观点。而有的朋友认为小，没有规模，质量和监管难，成本因没有大规模流水作业，也难以降低。他们都喜欢大。的确，我们从表面上看，大的很风光，交税也多，赚钱也多，如中国石油，中国电信。但在中国若没有小企业，这些大企业也就很难赚钱了。
我们公司产品的定位就是从这种“小是美好的”指导思想出发，为中国北京中小型企业服务。他们很有活力，成本低，转型快，效率高。为此，我也常受到批评，说我们的SOHO现代城、建外SOHO乱糟糟，没有世界500强。但在CBD，我们项目办公的人数多达十万人。在中国经济不景气，各行业受到影响时，我们写字楼出租率仍接近100%，这也体现了这些中小企业的活力。未来是以互联网为平台的世界，中小企业发展空间更大。
《北京晨报》王丽娅：您上周的观点认为政府的救市错过了最佳时机，那是不是意味着市场还将继续下跌？房地产还将持续萎靡不振？
潘石屹：上周记者采访我时，我曾用三个字母“V、U、L”描述了房地产市场的救市情况。即在今年初出现成交量下滑苗头时，政府马上减息，增加按揭贷款成数，减税。房地产市场马上就可以恢复，是“V”的形状；在奥运之前，救市发生“U”的形态；进入四季度，快到年底时，房地产市场的变化呈“L”形态，难以预测什么时间恢复。但我这里指的是住宅市场，前几年的调整和目前救市也都是在住宅市场中进行的，商业、写字楼市场基本未涉及。
需要补充说明的是，住宅市场的大格局正在改写。以前，主要是以商品住宅为主，现在增加了许多保障房，有廉租房、经济适用房，还应该包括双限房，尽管双限房没有足够的法律依据，但数量巨大。以北京为例，保障房去年用地是650万m²规划建筑面积，今年是760万m²规划建筑面积，相当于每年十万套房面向市场推出，而北京去年所有一手房的成交是１４.９万套。这对住宅市场将是一个巨大冲击，市场格局要重新改写了。
房地产商要适应这种市场格局的变化，不能适应的就会淘汰出局。
《新京报》张学东：上周您在接受《财经》记者采访时表示，楼市已经进入"L型"通道，您认为现在的楼市是在继续下滑还是已经到了"L"的折点？
潘石屹：从成交量上来看，已经到了“L”的折点，不可能再跌了。从住宅房价来看，关键看保障房在市场推出的时间和数量，以及政府能不能完成保障房的计划。
完成如此巨大的保障房计划，地方政府没有这么大的财力，独立为一个城市每年十万套的巨大计划。所以，不可能走新加坡由政府建造住房的路子，只能借助市场力量，房地产商和银行的力量。这就走上了美国解决低收入住房的路子。如成立的“两房”用降低首付款和利息的办法解决低收入人住房问题。我们看到的恶果就是把这部分贷款的风险不断放大，酿成了今天的次贷危机。实践证明，最好办法是由财政直接去解决，把这种福利房，保障房与市场分开，新加坡的路子是安全的，可能见效会慢一点。
《中国房地产报》张杰：在"L型"形势下，您认为地产公司的有限选择会是什么？市场上会否因此出现更多公开降价的案例？另外，你的上述结论是否会因为政府出台更加实质性的就救市措施而发生改变？
潘石屹：在目前房地产大形势下，住宅房地产商做选择是很困难的事，应该在两年前就做出公司战略调整的。住宅，尤其是紧靠保障房的住宅，降价可能是选择之一。但你会降到什么程度？经济适用房的地价是零，你的地价是“招拍挂”来的。政府出台一系列的政策明显无误地传递着一个信号就是：“帮助低收入人群解决住房问题”。每一条政策背后都重复着这个信号。
保障性住房应该和市场分开
《竞报》鞠晓波：有媒体报道称，您认为中国房地产市场目前已到了无法拯救的地步，这报道属实吗？
潘石屹：是住宅房地产市场格局已经发生了很大变化。以前，住宅市场以商品住宅为主，今天以保障房为主。对开发住宅的发展商，他们市场空间变小了。目前，是市场格局调整的阵痛期。
《天津日报》许佳：央行在近日宣布的系列救市政策中指出，具体实施细则将由各银行自行制定并于27日出台，但各家银行的实施细则并未如期问世，您认为原因何在？
潘石屹：文件的一些词语不太好理解。如“改善住房”，是第一套房？还是第二套住房？我想各银行都在学习和理解，向起草文件的上级咨询。
《竞报》鞠晓波：就您所观察和了解到的，您认为目前房地产行业面对的危机究竟严重到了什么程度？
潘石屹：我和你们记者看到的消息是一样的，市场上房子成交量同比下降70%就是大危机，这种危机波及到了钢铁、水泥，煤炭，建材市场了。
《竞报》鞠晓波：您对这次房产新政的力度有何评价？作为开发商，您对后续的救市政策还有什么期待吗？您认为是否还存在更有效的救市政策？
潘石屹：这次房地产新政的力度就让市场成交量去评价。关于哪些措施会更有效，我在几个月前已不厌其烦地反复说过了，就不在这里重复了。
《第一财经日报》马可佳：此次政府出台的政策明显向保障性住房倾斜，您认为用市场来解决穷人的住房问题能成为未来拉动中国经济的新引擎吗？
潘石屹：从短期来看，一定会拉动经济，但要吸取美国次贷的经济教训，注意长期的风险控制。最好办法是把保障性住房和市场分开，保障性住房由政府的财政去出钱建。
内蒙古《北方周末报》马志颖：很多人在谈论中国的房地产市场特别是住宅市场存在大量泡沫，一旦破裂将会引发类似美国次贷危机的金融灾难。您认同这种"中国房地产悲观论"吗？
潘石屹：在中国住宅市场的确有别的风险存在，如土地泡沫的风险。但目前没有类似美国次贷的危机，但要防止在今后出现美国次贷危机的风险。
《中华工商时报》阮修星：对于救市，有学者认为，除了政府出台政策刺激消费之外，还有一个很重要的方面就是开发商要降低房价，目前房价还有很大的下降空间。您对这种说法持何观点？
潘石屹：这是我接触到的许多学者的观点。其实，住宅价格从万科开始已经在降低了，我不知道你说的“下降空间”是什么意思？如果是售价和成本之间的差距的话，那些在2006年、2007年“招拍挂”拿到土地的开发商，当时他们土地楼面价已经比当时住宅售价高了，所以，才有“面粉比面包贵”的说法。这个空间已经没有了，这并不是说不能在成本以下销售房子。
《京华时报》肖宾：您认为政府是否会放松对外资投资中国商业地产的限制？如果是，您期待政府会出台什么样的相关政策？
潘石屹：中国已经加入WTO多年，房地产行业是对外资开放的行业，中国政府在WTO的条款上已经明确做出了承诺。中国政府也没有任何政策出台说不让外资投资中国房地产。只是住宅房地产曾经一直是在鼓励投资类的名单上，商业地产没有写到过鼓励政策名单上去。
光华路SOHO
现在是SOHO中国公司发展百年不遇的好机会
《中国房地产报》张杰：您过去一直把SOHO中国区别于国内绝大多数的开发商，这种区别在经济好的时候很少有人在意，但在目前的金融海啸面前，越来越多的人开始关注企业间的差别，甚至是细微的差别，因为这些差别往往就决定了企业的存亡。您对此应该很有感触吧？
潘石屹：的确，我们与大多数从事住宅的开发商相比，无论是产品还是商业模式上都是完全不同的。至于我们商业模式是不是正确，那要看能不能经得起大风大浪的考验，尤其是眼下金融危机的考验。有人羡慕我们运气好，其实背后是我们指导思想、商业模式和公司发展的战略的选择和调整。
《中国房地产报》张杰：您多次提到SOHO中国目前调整到了最有利的位置，持有大量现金，等待机会进货。那么什么样的外部环境和项目价格会让您出手进货？如果SOHO开始出手买进项目，是不是意味着您认为大势已经见底？
潘石屹：从SOHO中国自身来说，现在是SOHO中国发展百年不遇的好机会。应联交所对上市公司信息披露的要求，我在这里不能提前透露任何关于我们项目的信息。
《中华工商时报》阮修星：如果形势继续恶化下去，您的企业准备采取什么措施度过这次难关？会采取停工、裁员等极端手段吗？
潘石屹：在此前，我写过一封致员工的公开信，信中我已经说明了公司应对这次全球经济危机的原则。
《法制晚报》张东妮：下月起，SOHO北京公馆和光华路SOHO都将陆续进入收楼阶段，在眼前这种行业形势下，您有把握按期交房吗？您对您的客户有什么要说的吗？
潘石屹：这两个项目从工程上看，是我们公司施工历史上最艰难的项目。在2008年北京施工最黄金的季节，为了配合成功举办奥运会，我们的工地停工了几个月。但我们项目部的同事、施工单位及装修单位的朋友们，加班加点，实现了我们对客户在售房合同上的承诺——保质保量，并按合同约定的时间交付这两个项目。
网友“我也是搞销售的”：听说SOHO的销售员已经开始去外地寻找新客户、开拓新市场，目前效果如何？
潘石屹：因为我们公司产品的特点是投资类型商业物业，所以我们的市场在全中国。上个月销售人员走出去，效果不错，有超过5亿元的销售。这星期是第二次走出去。
网友“老北京”：SOHO前不久突然调整了租务队伍，这次调整的设想是什么？与当前的大势有关吗？调整的效果如何？
潘石屹：我们公司的租务队伍有一百多人，是专为客户服务的一个部门。以前，因项目多，比较分散，没有达到资源共享，这次调整是本着开放、平等、共享的原则。从目前情况来看，效果不错，充分发挥了每个人的积极性和创造力，为我们的客户提供更好的服务。
